Сообщение об ошибке

Deprecated function: Array and string offset access syntax with curly braces is deprecated in include_once() (line 20 of /var/www/cl226795/data/www/omnot.ru/includes/file.phar.inc).

Преимущества нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Продажа, дарение, покупка недвижимости - ситуации, которые в жизни рядового гражданина встречаются не так часто, сопряжены с переходом прав на дорогостоящие объекты, а потому требуют ответственного подхода участников сделки и грамотного юридического сопровождения. Современные условия гражданского оборота недвижимости сложны и разнообразны, и законность каждого конкретного договора зависит от множества обстоятельств. Оценить их и обеспечить тот результат, на который рассчитывают стороны, может нотариус, на которого законом возложены полномочия по удостоверению сделок с недвижимостью. Следует помнить, что нотариус осуществляет публично-правовые функции от имени Российской Федерации, несет установленную законом ответственность за совершение нотариальных действий и обладает современными инструментами, обеспечивающими оперативную проверку юридически значимых обстоятельств для каждой сделки.

В настоящее время российское законодательство для ряда сделок по отчуждению недвижимого имущества устанавливает обязательную нотариальную форму, однако, услугами нотариуса по удостоверению сделок с недвижимостью можно воспользоваться во всех случаях. При этом немаловажно, что тариф за удостоверение договоров по распоряжению недвижимостью, для которых обязательная нотариальная форма не установлена, ниже, чем за обязательные нотариальные сделки.

Рассмотрим на нескольких конкретных примерах действия нотариуса по обеспечению законности сделки. Прежде всего, нотариус проверяет правомочность участников договоров на участие в нем. Регламент совершения нотариальных действий[1] обязывает нотариуса запрашивать сведения о дееспособности и правоспособности сторон договора, проверять наличие дел о банкротстве, а также наличие или отсутствие сведений о причастности к экстремистской деятельности или терроризму. Это позволяет исключить обстоятельства, препятствующие отчуждению или приобретению недвижимости лицами, не имеющими на это право в соответствии с современным российским законодательством. При этом проверку сторон договора на предмет банкротства или причастности к экстремистской деятельности следует отнести к новеллам российского права.

Новые институты законодательства предъявляют не только дополнительные требования к статусу лиц, которые могут законно распоряжаться недвижимым имуществом, но и порождают ситуации, которые ранее редко встречались в правоприменительной практике. Так, предоставление специальных мер социальной поддержки в виде выплаты материнского (семейного) капитала на различных уровнях и обязывание лиц, его получивших, наделять долями в приобретенном имуществе всех членов семьи, привело к существованию на рынке недвижимости множества предложений, где сособственниками квартир или жилых домов являются несовершеннолетние дети. Продажа недвижимости несовершеннолетними возможна только при строгом соблюдении установленных законом требований, к которым, прежде всего, относится согласие органов опеки и попечительства на такие сделки. В основном органы опеки дают такие разрешения под определенными условиями, выполнение которых является обязательным для действительности договора купли-продажи недвижимости. Проведение проверки соблюдения указанных условий также является одной из задач нотариуса при удостоверении сделок с недвижимостью.

В практике распространена ситуация когда продажа недвижимости осуществляется не лично собственником, а его представителем на основании доверенности. Если сделка удостоверяется нотариально, то проверка доверенности на предмет ее действительности, а также иных юридически значимых аспектов осуществляется нотариусом в силу его обязанности обеспечить законность договора. При этом нотариус имеет возможность не только получить данные о доверенности, содержащиеся в открытом доступе, но и через единую информационную систему нотариата проверить ее более детально: нотариусу доступна информация о том, кто действительно выдавал доверенность, какие полномочия передавались, соответствует ли представленная доверенность скан-образу, который удостоверивший доверенность нотариус разместил в реестре нотариальных действий.

Другой важный аспект, которому нотариусы уделяют пристальное внимание, касается самого предмета сделки. При нотариальном удостоверении сделки проверяется не только принадлежность имущества продавцу или дарителю, но и отсутствие ограничений и обременений этого имущества. Оперативно получить информацию об этом позволяют выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН), получаемые нотариусом в специальном порядке.

При нотариальном удостоверении сделок оцениваются и технические характеристики жилых помещений, прежде всего, их площадь, поскольку несоответствие данных правоустанавлиющих и  праворегистрирующих документов и сведений из ЕГРН могут приводить к приостановке регистрации перехода права на квартиру или жилой дом. Также нотариус проверяет основания приобретения недвижимости, что позволяет установить, например, что имущество относится к общей совместной собственности супругов. При этом иногда, нотариально удостоверенного согласия второго супруга, о необходимости которого нотариус также предупредит стороны, недостаточно. Приведем такой пример. Квартира приобретается в браке и титульным собственником определяется один из супругов. Через некоторое время второй супруг умирает, что означает переход его доли в наследственную массу. При этом реализация имущества титульным собственником на законных основаниях возможна, только если он является и единственным наследником умершего супруга, а также оформил свои права на наследство в установленном порядке.

Исторические реалии развития правовых и экономических отношений в нашей стране обусловили получение множеством граждан жилых помещений безвозмездно в порядке приватизации. Продажа таких квартир также связана с необходимостью профессиональной оценки обстоятельств приватизации. В частности, существенное значение имеет круг лиц, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемом помещении, поскольку прописка лица, хоть и не участвовавшего в приватизации, но состоящего в тот момент и в момент предполагаемой продажи на регистрационном учете в такой квартире, дает ему право пользования жилым помещением даже при смене собственника.

Помимо содержательных аспектов деятельности нотариуса при проведении правовой экспертизы каждой конкретной сделки, можно говорить и о формальных особенностях удостоверения сделок, которые позволяют гражданам приобрести жилье, исключив негативные последствия. Так, утрата документов на квартиру, которая при простых письменных сделках может служить серьезным препятствием для продажи, для нотариуса вполне преодолимая ситуация, поскольку в рамках подготовки сделки можно оперативно запросить данные ЕГРН, позволяющие установить, какие именно документы были основанием для регистрации права собственности и узнать их содержание.

С помощью единой информационной системы нотариата нотариус может проверять не только доверенности, о чем говорилось выше, но и иные нотариальные документы, наличие которых требует законность сделки, например, свидетельства о праве на наследство, согласия и др. Удобству совершения сделок немало способствует возможность нотариуса отправлять документы на электронную регистрацию перехода прав на недвижимое имущества, а безопасности – расчет по сделке через депозит нотариуса.

Все эти обстоятельства – содержательного и формального свойства – позволяют сделать вывод о бесспорных преимуществах нотариального удостоверения сделок даже в тех случаях, когда закон не устанавливает такого требования в обязательном порядке.

Соколова Н.А., помощник нотариуса, к.ю.н.

 

 

[1] Приказ Минюста России от 30 августа 2017 года № 156 «Об утверждении Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий и способ ее фиксации» // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 07.09.2017