Поправки в законопроект №640086-6 по нотариальному удостоверению согласия супруга на сделку с недвижимостью будут учтены разработчиками ко второму чтению в Государственной Думе

24 марта 2015 года Государственной Думой был принят в первом чтении проект федерального закона № 640086-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».

Этот проект, по мнению его разработчиков, должен снизить административные барьеры при государственной регистрации прав на недвижимость, что будет содействовать экономическому росту. Сроки проведения кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость сократятся с 18-ти до 10 дней.

Документом вносятся изменения в Семейный и Гражданский кодексы Российской Федерации и в ряд законов.

Однако, несмотря на важность и значимость для общества данного законопроекта, в нем содержится норма, которая может привести к неблагоприятным последствиям для граждан. В частности, она предлагает наделить работников органа по госрегистрации прав полномочиями по заверению согласия супруга на совершение сделки с имуществом другим супругом, соответственно исключив необходимость во всех случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью предоставлять нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

После того, как законопроект был внесен в Государственную Думу, Федеральная нотариальная палата, ознакомившись с его положениями, однозначно аргументировала риски наступления неблагоприятных последствий, в том числе и для социально незащищенных слоев граждан. Эта точка зрения нашла поддержку и понимание в Комитете по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, что отразилось в его заключении по данному проекту. В частности, там указано, что законопроект может быть принят во втором чтении только при условии, что норма об отмене обязательного нотариально удостоверенного согласия супруга будет исключена из законопроекта. «С нашей точки зрения авторы законодательной инициативы не учитывают того факта, что в силу требования статей 42 и 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате на нотариуса возлагается такая важная функция, как разъяснение смысла и значения совершаемых им действий, а также объяснение последствий решений, которые принимают супруги, — подчеркнул член Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Сергей Фабричный, — регистрирующему органу, в силу требований законодательства, эту функцию вменить нельзя. И, на наш взгляд, это существенно снижает уровень правовой защищенности супругов при совершении сделок с общим имуществом». В ходе рассмотрения законопроекта в первом чтении со стороны депутатов также прозвучала обеспокоенность тем, что некоторые положения могут создать почву для нарушения прав супругов и несовершеннолетних детей. Председатель комитета Госдумы по вопросам семьи, женщин и детей Елена Мизулина отметила, что «тотальный переход на простую письменную форму, теперь и для вторичных актов (согласий и доверенностей), приведёт к кардинальному снижению уровня правовой определённости и бесспорности данных реестра недвижимости. Между тем, главной его функцией была и остаётся публичная достоверность записей о правах и их правообладателях в отношении недвижимого имущества. Сводя контроль законности сделки и сопутствующих ей актов к формально-техническому, существенно повышаются риски оспаривания уже зарегистрированных в реестре прав. И здесь сразу возникает немаловажный вопрос об ответственности: готово ли и способно ли государство нести сегодня ответственность, включая имущественную, за возможные убытки участников рынка недвижимости, вызванные недостоверными данными реестра недвижимости?... Представляется, что это будет создавать реальную угрозу систематического нарушения базовых прав и интересов, прежде всего, наименее защищённых лиц — второго супруга и их общих несовершеннолетних детей. В условиях невысокого уровня правосознания в обществе, склонности некоторых профессиональных участников рынка недвижимости к систематическому нарушению закона, рассчитывать на потенциал саморегулирования такой среды вряд ли оправдано».

Проблемы, существующие на рынке недвижимости, имеют огромную социальную значимость. Важно отметить, что, несмотря на согласованность позиции о недопустимости нарушения прав граждан, в силу регламента Государственной Думы, исключить спорную норму до рассмотрения законопроекта в первом чтении было невозможно, поэтому данные правки должны быть рассмотрены ко второму чтению. В связи с тем, Федеральная нотариальная палата аргументировала свою позицию, которую поддержали комитеты Государственной Думы, и которую также одобряет общественность, существуют все основания полагать, что ко второму чтению пункты, касающиеся отмены нотариально удостоверенных актов, исчезнут из проекта закона. Об этом упомянул в своем докладе заместитель министра экономического развития Российской Федерации Павел Королев: «Что касается положений законопроекта о возможности заверения Росреестром согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью наряду с сохранением нотариального заверения такого согласия, то, учитывая замечания комитетов Государственной Думы, вопрос о дополнительной проработке или об исключении данного положения из законопроекта будет решен при его подготовке ко второму чтению».

Напомним, что еще в октябре прошлого года, когда Государственной Думой рассматривался проект федерального закона № 597863-6«О государственной регистрации недвижимости», в котором содержалась подобная норма, Федеральная нотариальная палата выразила обеспокоенность последствиями, которые может вызвать ее принятие. Под предлогом упрощения процедуры государственной регистрации, речь в нём, по сути, идёт о значительном дерегулировании и сокращении контрольно-проверочных процедур при регистрации собственности, а значит сокращении гарантий защиты слабой стороны в сделках с недвижимостью. Ведь вместо применяемой сегодня процедуры нотариального удостоверения согласия, авторы законопроекта полагают достаточным свидетельствование подлинности подписи соответствующего лица под документом, составленным в простой письменной форме.

Однако если впоследствии выяснится, что одна из сторон провела сделку недобросовестно, пострадавшей стороне будет невозможно получить компенсацию, поскольку из законопроекта остаётся неясным, как будут гарантироваться права и охраняемые законом интересы сторон и третьих лиц, на которые может повлиять соответствующая сделка.

В предлагаемой модели отсутствуют процедуры установления их правового положения по отношению к сторонам сделки, проверки дееспособности и действительности волеизъявления при одобрении соответствующей сделки, не говоря уже о разъяснении правовых последствий совершаемых гражданином действий. Ни объём свидетельствования подлинности подписи заинтересованного лица, при котором устанавливается только личность подписанта, ни уровень компетенции рядовых сотрудников Росреестра не гарантируют полноценного исполнения несвойственной им удостоверительной функции. Это будет создавать реальную угрозу систематического нарушения базовых прав и интересов, прежде всего, наименее защищённых лиц — второго супруга и их общих несовершеннолетних детей.

В отличие от механизмов действия Росреестра, обязательными условиями нотариального удостоверения являются точная идентификация сторон обязательства, контроль дееспособности и полноценное разъяснение правовых последствий действий. Нотариус несет имущественную ответственность за результаты своей деятельности, то есть в случае, если нотариус совершил ошибку, с него взыскивается стоимость ущерба. Кроме того, все нотариусы застрахованы, и в случае отсутствия имущества, компенсацию выплачивает страховая компания. Если же этого окажется недостаточно, страховка региональной нотариальной палаты покроет остаток долга. Вступивший в силу 1 января 2015 года Федеральный закон № 457 еще больше усиливает защиту граждан в подобных ситуациях, поскольку ответственность нотариуса подкрепляется теперь и Компенсационным фондом, созданным при ФНП.

Вопрос об отказе от обязательного нотариально удостоверенного согласия супруга вызвал оживленную дискуссию на слушаниях в Общественной палате, которые состоялись 11 ноября 2014 года. Большинство участников слушаний в своих выступлениях, так или иначе, поддержали необходимость присутствия нотариуса в сфере оборота недвижимости, как гаранта прозрачности сделок и достоверности публичного реестра. С 1 января 2015 года, согласно Федеральному закону № 457 нотариальный акт де-юре получил повышенную доказательную силу, что явилось, по сути, закреплением уже действующих норм.